Hva kan vi hjelpe deg med?

Arealplaner

Hva er en arealplan?

En arealplan gir regler for hvordan arealene innenfor et område kan brukes eller hva slags bebyggelse som kan tillates. Den består av et plankart, og vanligvis også planbestemmelser.

  • Plankartet kan ha variert detaljeringsnivå og vise hvor boliger, veier, lekeplasser, skoler, osv. skal ligge.
  • Bestemmelsene utfyller plankartet og definerer nærmere hvordan områdene kan brukes, hva som kan bygges, hva som skal bevares, osv. Ofte inneholder bestemmelsene også regler om hva som må være på plass, som f.eks. en mer detaljert plan eller opparbeidelse av vei eller lekeplass, før man kan få lov til å bygge.
  • Planbeskrivelse beskriver planens formål, hovedinnhold og virkninger, samt planens forhold til rammer og retningslinjer som gjelder for området.

Det finnes ulike typer arealplaner. Din eiendom kan være berørt av flere.

En arealplan er rettslig bindende for arealbruken i området. Dette betyr at den må følges.

Hvis du skal bygge noe på en eiendom, eventuelt dele en eiendom, vil altså arealplanen(e) gi deg svar på hva som kan tillates og ikke. 

Kommuneplan

Kommuneplanen er kommunens overordnede styringsdokument og gir rammer for utvikling av kommunesamfunnet og forvaltningen av arealressursene. Kommunal planlegging skal ivareta både kommunale, regionale og nasjonale mål, interesser og oppgaver. Kommuneplanen består av en samfunnsdel  og en arealdel.

Arealdelen består av et kart med bestemmelser for bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser i hele kommunen. Kommuneplanens arealdel er rettslig bindende for alle arbeid og tiltak som omfattes av loven.

Reguleringsplan

En reguleringsplan er en mer detaljert arealplan. Reguleringsplanen angir bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser i bestemte områder i en kommune. En reguleringsplan er også i mange tilfelle nødvendig rettsgrunnlag for gjennomføring av tiltak og utbygging, herunder ved eventuell ekspropriasjon.

Det kan i dag utformes to typer reguleringsplaner:

  • Områderegulering benyttes der det er behov for mer områdevise avklaringer av arealbruken. Områdereguleringer utarbeides normalt av kommunen.
  • Detaljregulering (tidligere kalt bebyggelsesplan) er planformen for mindre områder og gjennomføring av utbyggingsprosjekter og andre tiltak. Det er definert en frist på fem år for igangsetting av utbygging etter detaljregulering, men kommunen kan innvilge to års forlengelse av fristen. Private aktørers forslagsrett er knyttet til detaljregulering.

Finn arealplan for din eiendom

Reguleringsplaner og bebyggelsesplaner
Du kan finne ut om en eiendom er regulert eller ikke, i kommunens kartløsning. Velg reguleringsplaner under kartlag i menyen nederst på kartet. Vedtatte regulerings- eller bebyggelsesplaner vises med svart omriss eller som fullstendig plan og kan hentes opp på følgende tre måter:

  • Zoom inn ønsket område ved hjelp av zoomfunksjonen i menyen nederst på kartet.
  • Bruk søkefunksjonen øverst i kartet, der det kan søkes på plannavn, plannummer, gate/adresse, gnr/bnr, eller stedsnavn.
  • Klikke på planomrisset eller planen direkte i kartet.

Ved å klikke inne i planomrisset eller planen, kommer det opp en informasjonsboks hvor man kan velge planområde eller formålsområde. Under planområdet er det link videre til webplan/planregister. Her finner man tilhørende plandokumenter samt plankart i pdf. Klikker man på formålsområde får man opp informasjon om reguleringsformålet på det punktet man klikket i planen.

Områder uten reguleringsplan og kommuneplanens arealdel
Der kartet ikke viser regulerings- og bebyggelsesplaner er det kommuneplanens arealdel som gjelder. Denne kan vises ved å velge kommuneplan under kartlag i menyen nederst på kartet. Ved å klikke i kommuneplanen får man opp en tilsvarende informasjonsboks som for reguleringsplaner.

Digitaliserte plankart
Digitaliserte plankart av eldre analoge (papir) plankart kan være forenklet og standardisert i forhold til opprinnelig vedtatt plankart. I enkelte tilfeller kan det være nødvendig å sammenholde digitalt plankart med opprinnelig vedtatt plankart, for avklaring av plankartets juridiske innhold. Opprinnelig vedtatt plankart i pdf finner man i kommunens webplan/planregister.

Hvordan foregår planarbeid?

Når det skal utarbeides reguleringsplan for et område, stiller plan- og bygningsloven krav til hvordan dette skal foregå.

Den som skal utarbeide forslag til en reguleringsplan (forslagsstiller) må være fagkyndig som kjenner til lovverk og forvaltningssystem og at planforslaget må oppfylle visse krav til framstilling.

Private planforslag må innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel.

Forslagsstiller finner føringer for planarbeidet i kommunens planp. Plandel av plan- og bygningsloven av 1. juli 2009, veiledere og andre relevante dokumenter finnes på Kommunal- og moderniseringsdepartementets side www.planlegging.no.

Dersom det er behov for regulering eller omregulering av din eiendom for videre utvikling av eiendommen, må du knytte til deg en profesjonell forslagsstiller og ta kontakt med planavdelingen

Vanlige faser i en planprosess: (tegning-illustrasjon)
OppstartsmøteUtarbeide planforslagForberedelse til politisk behandling og offentlig ettersyn

Det første du må gjøre er å bestille et oppstartsmøte.

Bestillingen skal gi en god beskrivelse av forslaget.

Det påløper gebyr dersom saken avsluttes etter at Plan- og bygg har sendt område- og prosessavklaring.

Oppstartsmøtet er holdt.
Kunngjøring og varsling av planarbeid.

Planutarbeidelse og dialogmøter med oss.

Komplett planforslag er mottatt hos Plan og bygg.
Vi informerer om fremdrift og sender gebyr.

Planforslaget legges fram for politisk behandling/ut til offentlig ettersyn.

Gjennomgang av innkomne uttalelser til planforslaget

Revisjon og bearbeiding av planforslag

Forberedelse til politisk sluttbehandling og vedtak

Plan og bygg sender deg høringsuttalelser etter offentlig ettersyn

Vi inviterer til et møte der innkomne uttalelser diskuteres.

Referat fra møtet om bemerkninger er holdt og oversendt deg.

Planforslaget revideres av deg på bakgrunn av referatet fra møtet om innkomne uttalelser.

Endelig planforslag oversendes Plan og bygg.

Endelig planforslag er mottatt hos Plan og bygg.

Vi forbereder sluttbehandling og legger planforslaget fram for politisk behandling.

Vi kunngjør planvedtak iht reglene i PBL.

Behandlingstid

Behandlingstiden for en reguleringsplan avhenger av sakens kompleksitet og størrelse. Det tar omtrent 1 ½ år fra varsel om oppstart av planarbeid, til planen er vedtatt av kommunestyret. Saksbehandlingstiden vil blant annet avhenge av ulike krav til utredninger og tiden forslagsstiller bruker for å utarbeide planen. Reguleringssaker kan også være kontroversielle; politisk, i forhold til overordnete myndigheter, nabolag eller ulike interessegrupper. Slike saker kan derfor ofte ta lengre tid.

Når det sendes inn et privat planforslag, har kommunen en frist på 12 uker på å førstegangsbehandle planforslaget. Fristen løper først når planforslaget er komplett innsendt.

Endring av arealplaner

Reguleringsplan

En reguleringsplan er gyldig til:

  • den blir erstattet av en ny plan
  • blir opphevet.

Dersom du ønsker å endre en vedtatt reguleringsplan, må det fremmes forslag om dette til kommunen. Den som skal utarbeide forslag til en reguleringsplan (forslagsstiller) må være fagkyndig.

  • Større endringer behandles som privat planforslag.
  • Mindre endringer som er i samsvar med hovedtrekkene i reguleringsplanen, er en enklere prosess og behandles etter plan- og bygningsloven § 12-14.

Grensegangen mellom disse er et skjønnsspørsmål som vurderes og fastsettes av kommunen i hvert enkelt tilfelle.

En mindre reguleringsendring behandles normalt samtidig med søknad om grensejustering eller deling av grunneiendom.

Et forslag om mindre reguleringsendring sendes til Planavdelingen i kommunen, som sender den ut på forhåndshøring i minst 4 uker. Endringsforslaget behandles deretter i planutvalget.

Forslaget må inneholde:

  • brev med beskrivelse av og begrunnelse for ønsket endring.
  • kart i målestokk 1:1000, eventuelt 1:500 med rutenett.

Kartet kan skrives ut fra kommunens kartside

Dispensasjon fra arealplan

Det foreligger en arealplan for alle eiendommer i kommunen. Dette kan være både overordnet kommuneplan og lokal reguleringsplan. Planene viser hvordan eiendommen din kan utnyttes, og er juridisk bindende. Hvis du ønsker å bygge noe annet enn det arealplanene legger opp til, må du derfor søke om dispensasjon eller om endring av plan.

Dispensasjon er unntaket

Alle arealplaner har vært gjennom en lang politisk prosess med overordnet planlegging av området, med medvirkningsmuligheter fra naboer og både offentlige og private organisasjoner som har interesse i planen. En plan skal være forutsigbar, slik at man skal vite hva som gjelder i sitt område. Dispensasjon skal derfor bare unntaksvis benyttes. 

Kommunen kan gi dispensasjon hvis:

  • hensikten med arealplanen ikke blir vesentlig tilsidesatt, og
  • fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene.

Slik søker du dispensasjon

Søknad om dispensasjon skrives som et vanlig brev. Nabovarsel og søknadsskjema for dispensasjon legges ved. Søknaden skal si hva det dispenseres fra og inneholde en begrunnelse for dispensasjonen.

Mer om dispensasjon. 

Aktuelle planer, dokumenter og rapporter

Se kommunens planpakke

Gebyr

Gebyrregulativ for plansaker